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地产股:地方融资平台开闸 券商纷纷看好

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过去两周,部分地产股出现了约10%的反弹,这在几大权重板块中是最强势的。据同花顺(22.110,0.14,0.64%)统计,昨日地产股资金净流入4亿,居行业第四。与地产股同样走强的还有水泥股,这与近期重提“保障房”密切相关,前日发改委下发《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》,这被视为房地产企业商品房开发部门的资金压力将获得缓解。   这两个来自于市场的信号隐隐约约地传达出资金对于地产股的信心,卖方则更为乐观。对于下半年房地产市场和地产股,多家大券商集中看多,中金公司认为地产股将筑“U”型底,国泰君安认为板块由阶段性机会转为趋势性机会,申银万国上调行业评级至看好。   “买房不如买地,买地不如买地产股”,申银万国甚至喊出了这样的口号。   地方融资平台开闸   在商品房市场疑云密布的当下,地产股最大的想象空间在于保障房的建设。   6月上旬,多家房地产公司就开始融资进行保障房假设。首开股份(12.44,0.00,0.00%)中期票据不超过43亿元,用于保障性住房项目。栖霞建设(4.88,-0.02,-0.41%)中期票据不超过17亿元,用于西花岗保障房项目配套资金。   北京等地也在开发保障房融资渠道,部分支持本地国有保障房开发企业。近期各类地产商参与保障房的态度趋向积极,地产板块走势也受到相关政策的鼓舞。   对于前日的保障性住房建设融资开闸,中银国际研究员田世欣认为,由于企业债时间长、利率低,且发改委也开了融资平台发行企业债用于保障房以外其它方面的口子,保障房融资政策的开口对于资金困窘的地方投融资平台来说是一场及时雨。   保障房专项融资渠道开闸,主要受益的开发商是国有地产企业,特别是原先已经有较大量保障房开发业务的地产商,他们可以通过专项融资将原先投资于保障房的资金置换出来,缓解商品房开发部门的资金压力。   海通证券(8.28,-0.03,-0.36%)房地产行业分析师涂力磊也认为,保障房建设不但可以解决民生问题,同时对原有商品房市场并不构成冲击。如果保障房建设可以真正落到实处,未来迎来的是对商品房市场的潜在的放松。以上企业不但可以获得保障房建设带来的政治红利,还能在资金上获得支持政府支持、减轻企业负担。   此外,一些未参与保障房建设的地产公司也开始融资,如天房发展(5.15,-0.03,-0.58%)二期公司债不超过8亿元,拟用募集资金补充公司流动资金,阳光城(7.97,-0.10,-1.24%)计划融资近20亿元,所得资金将用开发项目。一些股东和高管也开始增持,如粤宏远、中国国贸(8.85,-0.11,-1.23%)、阳光城。   “超配”的三个理由   中金公司将房地产行业调至“超配”,认为行业将U型筑底,股票则是慢涨。   其主要有三个理由。第一,二线城市成交量已经基本跌至2008年底部水平,随着推盘逐步增加,一、二线城市成交量将稳步小幅回升,而三、四线城市,目前看来政策限制小,通胀高企下,需求旺盛,成交量至少将维持同比稳定,因此全国整体成交量有望稳步回升。   第二,价格调整将有限,全面调价要通胀见顶、供应大量释放,但开发商短期资金支出压力明显小于2008年中期,且还能支持两个季度左右,因此不存在开发商主动、大幅、集中推盘降价的基础,调价幅度将有限。   第三,投资数据会维持较高位,建筑及安装工程投资同比增速自2009年来逐年抬升,土地购置费同比增速较2009年大幅降低,意味着目前高投资增速大部分来自于前两年快速销售后的交房建设贡献,小部分源于地款支付,全年看趋势应该是前高后低,但增速依然会维持较高位,综合来看,行业目前是筑底过程的上半场,调整期会拉长。   去年新财富最佳房地产行业分析师第一名、国泰君安的孙建平认为,持续两年多的相持僵局将因政策面强化导致的基本面调整而结束,板块由阶段性机会转为趋势性机会。如果保持目前以资金面紧缩为主的政策力度,则基本面将在三季度开始正常调整。房价代表的基本面调整速度取决于现有政策是否会反复或加强。基本面快速调整有利于地产股趋势性机会的早日到来。预判下半年开始基本面将真正调整,所以从1年左右的中期看板块投资机会将转变为趋势性投资机会,短期板块风险还将继续释放,中期战略性看多,行业评级上调为增持。   申银万国的地产研究员殷姿也表示,下半年“买房不如买地,买地不如买地产股”。其认为,09年以来,制约地产股表现的核心因素:负面政策预期、不断兑现的负面政策预期、不断加码的调控政策。但市场已出现实质性降价和土地市场下滑预示政策风险大幅减弱。   对于地产公司,其认为盈利和抗风险能力远比市场想象中强,去杠杆化导致开发商抗风险能力显著提升,地价涨幅放缓使得开发商储备资源安全度相对较高,资产大幅计提减值的概率不大。   殷姿表示,考虑到此轮资产的质量好于当时,预计实际的毛利率应该高于近三年的低点,由此,大多数公司利润大幅下调的概率不大,维持全行业2011年和2012年25%和28%的盈利预测,而且大多数公司创造利润对应的估值低于2008年低点。   两类选股模式   对于地产股,殷姿提供了两类选股策略,一类是低估值+确定性增长+逆势拿地,如保利地产(10.41,-0.08,-0.76%)、万科A(8.22,0.00,0.00%)、滨江集团(11.81,-0.11,-0.92%)、金融街(7.25,-0.01,-0.14%)、ST东源(13.45,0.00,0.00%),另一类是保障性住房模式拓宽拿地和融资渠道,如保利地产、中国建筑(3.88,-0.02,-0.51%)、首开股份、北京城建(14.57,-0.12,-0.82%)、中天城投(15.55,-0.15,-0.96%)、福星股份(11.61,-0.04,-0.34%)。   孙建平也提供了两种选股策略。   一是成长性高的高周转行业龙头公司,当趋势性行情确立时,地产股选股策略应该回归高周转行业龙头,基于对基本面调整趋势的预判,可以在上市公司或者高周转上市公司中再按照净负债率(衡量资金优势)和预售房款相对11年收入预测比例(衡量业绩锁定性)进行选股,重点推荐排序是保利、首开、万科、金融街、荣盛发展(9.07,-0.08,-0.87%)、金地。   另一种是兑现预期能力强的地产+X公司,重点推荐排序是新湖中宝(5.92,-0.06,-1.00%)(地产+金融+矿产)、中国宝安(15.76,-0.21,-1.31%)(3+X (新能源)代表)、建发股份(8.04,-0.04,-0.50%)(地产+传统业务(供应链)代表)、华业地产(9.60,-0.23,-2.34%)(地矿股代表)。   重点关注公司   新湖中宝:地产+金融+矿产   地产分两块,一块是现有1300万平米权益建筑面积的二级开发储备,74%是2006年之前拿的地(当然许多当时是毛地获取,现在已均为净地),利润空间巨大。   另一块是分布于沿海区域二三线城市23平方公里权益占地面积(预计建筑面积2875万平米)的一级开发,以行业最低的成本切入并获取在非常具有潜力的沿海城市获取大规模的土地资源。金融与地产一样,都是低估值,一旦估值修复,弹性巨大。而且新湖的金融牌照非常齐全,涵盖银行、证券、期货、保险。   矿产资源是08年10月低价收购的河北丰宁金矿,近期公告以6.43亿拿到内蒙古四子王旗煤矿探矿权,勘探11.69亿吨储量动力煤,离白云鄂博铁路站210公里,计划年产量2000万吨。   中国宝安:地产+新能源   地产主业集中于海南、惠州、新疆、文登等三线城市。三线区域是地产行业未来成长性最好的区域,新能源是未来最能享受高估值的朝阳产业。中国宝安的新能源业务产业链完整、技术优势具有国际竞争力、锂电池负极材料已成长为全球第一且技术等发展后劲充足。   建发股份:地产+供应链   地产业务涵盖一线、二线、三线区域,能更充分地享受到内地房地产区域性强带来的收益。供应链业务值得投资者尊敬,在一个波动性大、大行业小公司特征的行业中,连续10多年保持快速增长,从2000年的33个亿做到2010年的600亿,11年增长17倍,但是没有出过经营风险。   除了看好供应链业务的前景外,还看好现金流强的供应链业务与资金密集型的房地产行业的互补作用。   华业地产:地产+矿产(地矿股)   是众多涉水矿产资源房地产公司中的代表,国泰君安称其为地矿股。公司作为地矿股代表的优势在于:历史记录良好,风格稳健,市值小,地产股属性较强(未来能继续通过土地资源获取利润)。   地产优势表现为通州地王,2010年开始从原来的小幅慢跑风格转变为急起直追。看好公司新增矿产资源为第二主业的战略,但公司还需要通过行动来向资本市场证明自己,值得高度关注。

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